Quem aluga um terreno ou um galpão vazio e constrói para instalar o negócio pode sair do imóvel sem receber nada pelas obras. Em 4 de agosto de 2026, a Quarta Turma do STJ decidiu, por maioria, que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, em locação comercial, abrangia também as acessões, isto é, as construções novas erguidas pelo locatário (REsp 1.899.963-SP, relatora para o acórdão a ministra Maria Isabel Gallotti). A decisão foi divulgada no Informativo de Jurisprudência nº 898, de 25 de agosto.
O locatário havia alugado um terreno vazio sabendo que precisaria construir para exercer sua atividade no ramo desportivo. O contrato dizia que ele não teria direito a indenização nem a retenção por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias, que ficariam incorporadas ao imóvel. Na ação de despejo por denúncia vazia, a cláusula valeu também para as construções.
A Lei do Inquilinato só fala em benfeitorias (art. 35). Para o STJ, nas locações urbanas o mercado usa a palavra em sentido amplo, para todas as obras do locatário. Assinada a renúncia, ela pode valer para tudo o que for construído.
1A lei e o que o STJ decidiu
Obras do locatário
| Benfeitorias necessárias | Indenizáveis e com direito de retenção, ainda que não autorizadas, salvo cláusula em contrário (Lei nº 8.245/1991, art. 35) |
|---|---|
| Benfeitorias úteis | Indenizáveis e com direito de retenção se autorizadas, salvo cláusula em contrário (art. 35) |
| Benfeitorias voluptuárias | Não indenizáveis; podem ser retiradas no fim da locação, se não afetarem a estrutura do imóvel (art. 36) |
| Cláusula de renúncia | Válida (Súmula 335 do STJ) |
| Acessões | A renúncia a "benfeitorias" pode alcançá-las, conforme o contexto do contrato, a boa-fé e os usos do lugar (REsp 1.899.963; Código Civil, art. 113) |
Fontes: Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 36, no Planalto; Informativo de Jurisprudência do STJ nº 898, de 25/08/2026.
2Por que o contexto pesou
O tribunal considerou que o locatário contratou sabendo das condições do imóvel, da necessidade de investir e da falta de direito à indenização, e que presumivelmente obteve contrapartidas, no valor do aluguel ou em outras condições. Mudar depois essa estrutura, segundo a decisão, seria interferência indevida na autonomia privada e poderia gerar enriquecimento sem causa do locatário.
O próprio julgado destaca o "contexto específico" do caso, e a decisão é de turma, por maioria, sem efeito vinculante. Mas ela mostra como a cláusula padrão de renúncia pode ser lida quando o contrato não diz nada sobre construções.
A cláusula de benfeitorias costuma vir pronta no modelo do locador e passa sem negociação. O advogado de contratos negocia, antes da assinatura ou antes da obra, o que será indenizado e por quanto, o prazo de locação necessário para amortizar o investimento e a autorização das obras por escrito. Do lado do locador, revisa a redação para que ela diga exatamente o que se pretende.
3Antes de construir em imóvel alugado
- Ler a cláusula de benfeitorias e verificar se ela fala em acessões ou construções.
- Negociar a contrapartida: indenização, abatimento no aluguel ou carência.
- Ajustar o prazo do contrato ao tempo de retorno do investimento.
- Obter autorização escrita do locador, com o projeto anexado.
- Guardar a prova dos gastos com a obra.
- Prever o que acontece na saída: o que fica, o que pode ser retirado e em que estado.
Na mesma revisão do contrato, vale olhar a cláusula de tributos: IBS e CBS no aluguel, com NFS-e a partir de 1º de dezembro. E, para as garantias do contrato, tenho garantia no contrato. Ela vai funcionar?
4Onde conferir
- STJ, Informativo de Jurisprudência nº 898, de 25/08/2026, REsp 1.899.963-SP.
- Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 36; Código Civil, arts. 113 e 114, no Planalto.
- Súmula 335 do STJ.
Texto informativo, atualizado em 4 de novembro de 2026. Não substitui a análise do caso concreto nem a consulta a profissional habilitado.