A partir de 1º de dezembro de 2026, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passam a exigir a emissão de NFS-e no padrão do IBS e da CBS. A data está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 (art. 1º, III, "g"). Para optantes do Simples Nacional, a obrigação começa em 1º de janeiro de 2027 (art. 1º, § 1º).
É o primeiro efeito prático da Reforma Tributária sobre aluguéis comerciais e arrendamentos, inclusive rurais. E ele chega antes de muitos contratos estarem preparados.
A nota fiscal é a parte visível. A questão de fundo é quem arca com o IBS e a CBS sobre o aluguel e se o contrato antigo pode usar o regime opcional de 3,65% da Lei Complementar nº 214/2025. Essa análise e a revisão das cláusulas devem vir antes das primeiras notas.
1O que as normas já fixaram
Ato Conjunto nº 4/2026 e LC nº 214/2025, art. 487
| Documento fiscal | NFS-e para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis desde 1º/12/2026; Simples Nacional, desde 1º/01/2027 |
|---|---|
| Regime opcional | IBS e CBS de 3,65% da receita bruta recebida, para contrato por prazo determinado (art. 487, caput e § 2º, este com redação da LC nº 227/2026) |
| Contrato não residencial | Pelo prazo original do contrato, se ele foi firmado até a publicação da LC 214 (16/01/2025), com firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e registrado em cartório de imóveis ou de títulos e documentos até 31/12/2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento (§ 1º, I) |
| Contrato residencial | Pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro (§ 1º, II) |
| Efeitos da opção | O locador não toma créditos de IBS e CBS nas operações ligadas ao imóvel (§ 4º), não usa o redutor social (§ 5º) e o pagamento é definitivo, sem restituição ou compensação (§ 7º) |
Fontes: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026, no portal do Comitê Gestor do IBS; Lei Complementar nº 214/2025, art. 487, compilada no Planalto.
2A cláusula de impostos do contrato
A Lei do Inquilinato põe a cargo do locador os "impostos e taxas" que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário (Lei nº 8.245/1991, art. 22, VIII). É nessa ressalva que os contratos comerciais costumam transferir o IPTU ao locatário. O IBS e a CBS, porém, incidem sobre a operação de locação, e não sobre o imóvel. Se a cláusula antiga alcança o tributo novo depende da redação de cada contrato, e é o ponto que convém resolver por aditivo antes da primeira cobrança.
Também é preciso saber se o locador é contribuinte. Pessoa física que aluga imóveis só entra nas hipóteses e nos limites que a LC 214 define, e esse enquadramento é o primeiro passo da conta. A carga efetiva cresce aos poucos, conforme o cronograma de transição da Emenda Constitucional nº 132/2023.
Locador e locatário têm interesses opostos nessa transição. O advogado de contratos, junto com o tributarista, verifica se o contrato cumpre os requisitos do art. 487 (data, forma de assinatura e registro), compara o custo do regime opcional com o do regime regular e redige o aditivo que define quem suporta o IBS e a CBS e como o aluguel será tratado na transição.
3O que conferir em novembro
- Listar os contratos de locação e de arrendamento em vigor, com data e forma de assinatura.
- Verificar o registro em cartório até 31/12/2025 ou a disponibilização à Receita e ao Comitê Gestor.
- Confirmar se o locador é contribuinte do IBS e da CBS na operação.
- Reler as cláusulas de tributos, encargos e reajuste.
- Preparar a emissão da NFS-e a partir de 1º/12 (ou 1º/01/2027, no Simples).
- Formalizar o aditivo antes da primeira nota.
Na locação comercial, outra cláusula que costuma passar sem leitura é a das obras: a renúncia a benfeitorias pode alcançar o que o locatário construiu. Para arrendamentos de terra, veja também arrendou a terra para uma usina.
4Onde conferir
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, art. 1º, III, "g", e § 1º, no portal do Comitê Gestor do IBS.
- Lei Complementar nº 214/2025, art. 487, com a redação da LC nº 227/2026, no Planalto.
- Lei nº 8.245/1991, art. 22, VIII, no Planalto.
Texto informativo, atualizado em 4 de novembro de 2026. Não substitui a análise do caso concreto nem a consulta a profissional habilitado.