A Constituição diz, no art. 156, § 2º, I, que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. A discussão inteira mora nessa ressalva – e ela alcança a holding imobiliária familiar, que é exatamente uma empresa cuja atividade envolve imóveis.
Parte 1O que está em jogo
O Supremo reconheceu repercussão geral ao Tema 1.348, no RE 1.495.108, para decidir se a imunidade da integralização de capital depende de a empresa que recebe o imóvel não ter atividade imobiliária preponderante, ou se a ressalva constitucional só alcança as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção mencionadas na segunda parte do dispositivo.
A diferença entre as duas leituras é grande. Na primeira, o município cobra ITBI de quase toda holding imobiliária constituída com imóveis. Na segunda, a integralização fica imune independentemente do objeto social, e a ressalva só se aplica às reorganizações societárias.
O acórdão de repercussão geral foi publicado e o mérito começou a ser julgado em plenário virtual. Havia quatro votos a um em sentido favorável à tese dos contribuintes quando o Ministro Flávio Dino pediu destaque, em 26 de março de 2026.
O destaque zera os votos já proferidos e leva o caso ao plenário presencial, onde o julgamento recomeça do zero. Não há tese fixada, e o placar anterior não vincula ninguém. Este texto não antecipa desfecho.
Parte 2Como a preponderância é medida hoje
Enquanto o Supremo não decide, os municípios aplicam o art. 37 do Código Tributário Nacional, que considera preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional do adquirente, no período de referência, decorrer de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.
- Para empresa com mais de dois anos de atividade, o período apurado são os dois anos anteriores e os dois posteriores à aquisição.
- Para empresa constituída há menos tempo, ou constituída para a própria operação, apuram-se os três primeiros anos seguintes à aquisição.
- Reconhecida a preponderância, o imposto é devido com base no valor do bem na data da aquisição, e não na data em que se apurou.
Daí vem o efeito que costuma surpreender: a holding constituída hoje pode ser cobrada três anos depois, por um fato que já havia ocorrido quando o contábil registrou a integralização.
Parte 3O que fazer enquanto não há tese
Não há resposta única, e quem promete uma está adivinhando. Há, isso sim, decisões que ficam mais bem informadas se tomadas com o cenário à vista:
- Registrar o valor de integralização com critério. Ele é a base de cálculo se a preponderância vier a ser reconhecida.
- Acompanhar a composição da receita nos exercícios do período de apuração, porque é ela, e não o objeto social escrito no contrato, que define a preponderância.
- Guardar a documentação da operação, inclusive as deliberações societárias e a avaliação dos bens.
- Observar o prazo prescricional das cobranças já lançadas, que corre independentemente do julgamento em Brasília.
A holding familiar já havia perdido, no começo de 2026, um de seus argumentos centrais no campo do ITCMD – assunto tratado em artigo próprio. O Tema 1.348 mexe no outro pilar, o da entrada dos bens. Quem estruturou patrimônio nos últimos anos tem dois pontos em aberto ao mesmo tempo, e eles se comunicam.
Fontes: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I · Supremo Tribunal Federal, Tema 1.348 da repercussão geral, RE 1.495.108, acórdão de repercussão geral publicado; julgamento virtual interrompido por destaque em 26 de março de 2026 · Código Tributário Nacional, art. 37.
Texto informativo, atualizado em 29 de agosto de 2026. Não substitui a análise do caso concreto nem a consulta a profissional habilitado.