A empresa é brasileira. Foi constituída aqui, tem CNPJ, sede e administração no País. Mas a maioria do capital social pertence a sócios que moram fora – um fundo, uma holding, um investidor. Durante catorze anos, em São Paulo, essa empresa comprou terra rural como qualquer outra. Em 21 de agosto de 2026 foi publicado o acórdão que encerrou esse arranjo.
Não houve lei nova. A lei é de 1971. O que mudou foi que o Supremo Tribunal Federal decidiu, em julgamento conjunto e por unanimidade, que ela continua valendo – e anulou o parecer estadual que dispensava os cartórios paulistas de aplicá-la.
Parte 1O que exatamente o STF decidiu
Foram duas ações apensadas, julgadas na mesma sessão extraordinária do Plenário, em 23 de abril de 2026. Ambas discutiam a mesma pergunta: o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/1971 foi recebido pela Constituição de 1988?
As duas ações e os dois resultados
| Ação | Quem propôs | O que pedia | Resultado |
|---|---|---|---|
| ACO nº 2.463 | União e INCRA, contra o Estado de São Paulo | Anular o Parecer nº 461/12-E da Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo, que dispensava as serventias extrajudiciais de observar a Lei nº 5.709/1971 | Procedente, por unanimidade |
| ADPF nº 342 | Sociedade Rural Brasileira | Reconhecer a não recepção do § 1º do art. 1º e anular o Parecer CGU/AGU 01/2008 – RVJ | Improcedente, por unanimidade |
Relator: Ministro Marco Aurélio, e o resultado seguiu o voto dele. O acórdão foi redigido pelo Ministro Gilmar Mendes por força do art. 38, IV, “b”, do Regimento Interno – porque o relator já havia deixado a Corte, e não porque tenha sido vencido. Não votou o Ministro André Mendonça, sucessor do relator.
O dispositivo da ACO nº 2.463 é o que produz efeito prático imediato:
Duas palavras carregam o peso: ou equiparada. É a empresa brasileira de capital majoritariamente estrangeiro.
Parte 2Minha empresa é brasileira. A lei se aplica mesmo assim?
Aplica-se, se ela preencher o teste do § 1º. E o teste tem duas condições cumulativas, não uma:
- Maioria do capital social nas mãos de pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas. Não é participação qualquer: é maioria.
- E que essas pessoas residam ou tenham sede no exterior. O sócio estrangeiro que mora no Brasil não aciona a regra por esse dispositivo.
Repare no que o texto não exige: não exige controle formal, não fala em acordo de acionistas, não distingue quotas de ações. O critério é a maioria do capital social somada à residência ou sede no exterior. Estruturas montadas para separar capital de poder de voto não resolvem sozinhas o enquadramento – o teste legal olha para o capital.
A cadeia societária conta. Uma empresa brasileira cujo sócio majoritário é outra empresa brasileira, que por sua vez pertence majoritariamente a um fundo sediado fora, tende a ser alcançada – a lei fala em participação “a qualquer título”. A verificação precisa subir a cadeia até o topo, e não parar no quadro societário imediato.
Parte 3Por que só agora? Eu registrei em 2019 sem problema
Porque, em São Paulo, havia um parecer da Corregedoria dizendo ao cartório que não precisava. Essa é a história inteira, e ela tem uma linha do tempo.
De 1971 a 21 de agosto de 2026
A regra e a dúvida
Como nasceu a controvérsia sobre a recepção.- 7 de outubro de 1971 Lei nº 5.709 Estabelece limites e condições para aquisição de imóvel rural por estrangeiro e equipara, no § 1º do art. 1º, a empresa brasileira de capital majoritariamente estrangeiro.
- 5 de outubro de 1988 Constituição Federal, art. 190 “A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira.”
- 15 de agosto de 1995 Emenda Constitucional nº 6 Revoga o art. 171 da Constituição, que distinguia empresa brasileira de empresa brasileira de capital nacional. É dessa revogação que nasce a tese da não recepção.
- 2008 Parecer CGU/AGU 01/2008 – RVJ A Advocacia-Geral da União firma o entendimento de que o § 1º continua em vigor, retomando a aplicação das restrições às empresas equiparadas.
- 2012 Parecer nº 461/12-E, CGJ/SP A Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo dispensa as serventias extrajudiciais de observar a Lei nº 5.709/1971 quanto às empresas equiparadas, ao fundamento de não recepção. Os registros paulistas passam a correr sem autorização.
O litígio e o desfecho
Onde a dúvida foi parar, e quando acabou.- 2014 ACO nº 2.463 União e INCRA acionam o STF contra o Estado de São Paulo, pedindo a nulidade do parecer da Corregedoria.
- 2015 ADPF nº 342 A Sociedade Rural Brasileira pede o reconhecimento da não recepção do § 1º e a nulidade do parecer da AGU. A ação é apensada à ACO.
- 5 de maio de 2023 Cautelar referendada pelo Plenário O STF suspende, em todo o território nacional, os processos judiciais que discutam a validade do § 1º do art. 1º, até o julgamento final. Acórdão publicado em 30 de junho de 2023.
- 23 de abril de 2026 Julgamento do mérito Plenário, sessão extraordinária. Por unanimidade: procedente a ACO nº 2.463, improcedente a ADPF nº 342. O parecer paulista é anulado.
- 21 de agosto de 2026 Publicação do acórdão Sai no Diário de Justiça Eletrônico, divulgado em 20 e publicado em 21 de agosto. É a partir daqui que corre prazo recursal e que a decisão passa a ser oponível na prática cartorária.
Quem registrou em São Paulo entre 2012 e 2026 registrou sob a vigência de um ato que o Supremo acaba de declarar nulo por ilegalidade. Nulidade, por definição, retroage – e a certidão de julgamento não registra modulação de efeitos. É o ponto mais delicado desta decisão, e o que exige análise caso a caso.
Parte 4Quais são os limites, afinal?
A decisão do STF foi explícita em um ponto que costuma ser mal contado: a lei não proíbe a compra. Ela condiciona.
O que cada faixa exige
| Situação | Exigência | Base |
|---|---|---|
| Área até 3 módulos de exploração indefinida | Aquisição livre, sem autorização | Art. 3º, § 1º |
| Pessoa física estrangeira, até 50 módulos | Teto absoluto para a pessoa física | Art. 3º, caput |
| Pessoa jurídica estrangeira ou equiparada | Imóvel destinado a projeto vinculado aos objetivos estatutários, com aprovação do órgão competente | Art. 5º |
| Pessoa jurídica, área superior a 100 módulos | Autorização do Congresso Nacional | Lei nº 8.629/1993, art. 23, § 2º |
| Soma das áreas de estrangeiros no município | Não pode ultrapassar um quarto da superfície municipal | Art. 12, caput |
| Pessoas da mesma nacionalidade | Até 40% daquele limite de um quarto | Art. 12, § 1º |
| Área indispensável à segurança nacional | Assentimento prévio do órgão competente, cumulativo com o resto | Art. 7º |
Módulo de exploração indefinida é unidade variável por município. A mesma área em hectares pode estar dentro do limite numa região e fora dele em outra – a conversão é o primeiro cálculo de qualquer operação, não o último.
Parte 5E se for arrendamento em vez de compra?
Não escapa. A Lei nº 8.629/1993 fechou essa porta de forma direta, e o art. 190 da Constituição já falava em aquisição ou arrendamento.
É o mesmo dispositivo que traz, no § 2º, a exigência de autorização do Congresso Nacional para a pessoa jurídica que pretenda adquirir ou arrendar área superior a cem módulos. Estruturar a operação como arrendamento de longo prazo, com opção de compra, não desloca o problema: desloca apenas o momento em que ele aparece.
Parte 6Dei a fazenda em garantia a um fundo estrangeiro. Isso também trava?
Não. E aqui está a exceção que mais interessa a quem financia o agronegócio – ela é recente e pouco lembrada. A Lei nº 13.986/2020 acrescentou dois incisos ao § 2º do art. 1º, e eles retiram do regime restritivo justamente a operação de crédito.
O credor estrangeiro pode tomar a terra em garantia e pode ficar com ela na execução da garantia ou em dação em pagamento. O que ele não pode é comprar diretamente fora das condições da lei. A distinção é entre adquirir e realizar garantia – e ela é a razão pela qual operações de crédito rural com capital estrangeiro seguiram funcionando enquanto a discussão sobre aquisição estava suspensa no Supremo.
O § 2º, I, guarda ainda a exceção da sucessão legítima, ressalvada a área de segurança nacional. Herdar não é adquirir para os fins desta lei.
Parte 7O que muda no cartório
Muda quem responde. O parecer paulista funcionava como escudo: o oficial que registrava sem autorização estava seguindo orientação da sua Corregedoria. Esse escudo foi anulado, e o que resta é o texto da lei.
- Cadastro especial em livro auxiliar, com documento de identidade das partes ou atos de constituição, memorial descritivo do imóvel e transcrição da autorização do órgão competente, quando for o caso (art. 10).
- Remessa trimestral à Corregedoria da Justiça do Estado e ao órgão federal, sob pena de perda do cargo (art. 11).
- Nulidade de pleno direito da aquisição que viole a lei, com responsabilização civil do tabelião e do oficial (art. 15).
O art. 15 impõe ao tabelião e ao oficial responsabilidade civil pelos danos causados aos contratantes, e o art. 11 comina perda do cargo pela omissão na remessa trimestral. Diante disso, a reação previsível não é a recusa isolada: é a exigência de comprovação do quadro societário em operações que antes passavam sem pergunta. Quem tem escritura lavrada e registro pendente é quem sente primeiro.
Parte 8O registro que eu já fiz é nulo?
Essa é a pergunta que não tem resposta única, e desconfie de quem der uma. O que se pode afirmar com segurança é o seguinte:
- O parecer foi declarado nulo por ilegalidade. O acórdão não declarou nulo nenhum registro individual – não era esse o objeto da ação.
- A certidão de julgamento não registra modulação de efeitos. A ausência de modulação é o que mantém a questão em aberto.
- A nulidade do art. 15 é de pleno direito e alcança a aquisição que viole a lei – mas afirmar que determinada aquisição violou depende de verificar o enquadramento no § 1º na data do negócio, a área em módulos, o percentual municipal e a existência de autorização.
- Os processos que estavam suspensos desde 2023 voltam a andar, e agora com o precedente firmado contra a tese da não recepção.
Em operações societárias e de crédito, o efeito prático costuma aparecer antes no due diligence do que em juízo: a terra registrada sob o parecer anulado tende a ser tratada como contingência pelo comprador, pelo banco e pelo investidor. Isso não depende de nenhuma ação judicial para acontecer.
Parte 9Por onde começar
- Suba a cadeia societária até o topo e apure quem detém a maioria do capital social e onde reside ou tem sede. Parar no quadro imediato não responde a pergunta do § 1º.
- Converta a área em módulos de exploração indefinida do município onde o imóvel está. É o que define se o caso é livre, se depende de autorização administrativa ou se depende do Congresso Nacional.
- Levante o histórico dos registros feitos a partir de 2012 e verifique se houve autorização transcrita na matrícula ou se o ato correu sob o parecer anulado.
- Separe o que é aquisição do que é garantia. Se a relação com o capital estrangeiro é de crédito com garantia real, a exceção do § 2º, II e III, muda inteiramente o diagnóstico.
- Verifique se há processo seu entre os suspensos desde maio de 2023. Eles voltam a tramitar.
O escritório acompanha o tema e está à disposição para examinar o enquadramento societário e a situação registral de casos concretos, sem compromisso quanto ao resultado da análise.
Fontes: Supremo Tribunal Federal, ACO nº 2.463 e ADPF nº 342, Plenário, julgamento em 23 de abril de 2026, acórdão publicado no DJe de 21 de agosto de 2026 (ementa e decisão de julgamento consultadas no portal do STF); ADPF nº 342 MC-Ref, Plenário, julgamento em 5 de maio de 2023, DJe de 30 de junho de 2023; Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, com as alterações da Lei nº 13.986/2020; Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, art. 23; Constituição Federal, arts. 1º, I, 170, I, 190 e 171 (revogado pela Emenda Constitucional nº 6/1995).
Texto informativo, atualizado em 28 de agosto de 2026. Não substitui a análise do caso concreto nem a consulta a profissional habilitado.