Em 5 de fevereiro de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 2.211.711, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, decidiu que não é admissível a usucapião de imóvel situado em Área de Preservação Permanente. A consequência é imediata e severa para quem ocupa margem de curso d'água, encosta ou topo de morro: a posse, por mais longa e mansa que seja, deixou de servir para regularizar a propriedade.
O que foi decididoA posse não converte o ilícito em direito
O fundamento é que a ocupação irregular em Área de Preservação Permanente é antijurídica: favorece o desmatamento e prejudica a fiscalização ambiental. Reconhecer a usucapião nessa hipótese seria premiar com propriedade uma situação que o ordenamento reprova, à luz do Código Florestal e do direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Vale entender o alcance para não exagerar nem subestimar a decisão:
O que muda e o que não muda
| Situação | Efeito |
|---|---|
| Imóvel inteiramente em APP | Usucapião afastada. A via de regularização por posse deixa de existir. |
| Imóvel com parte em APP | A discussão passa a ser de delimitação: é preciso demonstrar tecnicamente qual porção está fora da área protegida. Levantamento georreferenciado deixa de ser formalidade e vira o centro da prova. |
| Imóvel fora de APP | Nada muda. Os requisitos continuam sendo os do Código Civil e da Lei de Registros Públicos. |
| Posse já consolidada há décadas | O tempo de posse não supera o óbice. A decisão não distingue por antiguidade. |
Decisão de Turma, não de recurso repetitivo. Não tem, por isso, força vinculante sobre as instâncias ordinárias – mas indica com clareza a direção do tribunal e deve ser considerada em qualquer avaliação de viabilidade.
Na práticaA verificação mudou de lugar
Antes, a sobreposição com Área de Preservação Permanente era tratada como passivo ambiental – algo a resolver depois, com termo de compromisso e recuperação. Passou a ser causa de inviabilidade do próprio pedido.
Isso desloca a checagem para o início do trabalho, antes de qualquer contratação ou despesa:
- Consulta ao CAR do imóvel e dos confinantes, para identificar as áreas declaradas.
- Sobreposição em base geoespacial, confrontando o perímetro pretendido com hidrografia, declividade e demais hipóteses do art. 4º do Código Florestal.
- Levantamento georreferenciado que delimite com precisão a porção passível de regularização, quando houver.
O Decreto nº 12.689/2025, de outubro do ano passado, prorrogou para 21 de outubro de 2029 a exigência de certificação pelo INCRA do georreferenciamento em desmembramentos, parcelamentos e transferências de imóveis rurais. Espalhou-se que “o georreferenciamento foi adiado”. Não foi: o que foi prorrogado é o ato administrativo de certificação. O levantamento georreferenciado continua obrigatório, por força da Lei de Registros Públicos e do Provimento CNJ nº 195/2025. E, depois da decisão de fevereiro, ele ficou ainda mais necessário – porque é ele que prova onde termina a APP.
O outro ladoUma decisão de abril facilitou a vida de quem está fora de APP
No mesmo ano e na mesma Turma, o STJ afrouxou um requisito que travava muitos casos: no REsp 2.215.421, também sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu-se que o recibo de compra e venda pode servir como justo título na usucapião ordinária, devendo o requisito ser lido de forma ampla, alcançando situações que demonstrem a intenção inequívoca das partes de transmitir a propriedade.
Para o campo isso importa muito, porque boa parte das transmissões de posse rural foi documentada por recibo ou contrato de gaveta. Onde antes se encaminhava o caso para a usucapião extraordinária de 15 anos, passa a ser possível discutir a ordinária de 10 – ou de cinco, na hipótese do parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil. Menos tempo de posse a provar significa caso viável onde antes não era.
Duas perguntas resolvem o diagnóstico. Há sobreposição com APP? Se houver, e alcançar todo o imóvel, o caminho da usucapião fechou – e insistir é gastar sem perspectiva. Que documento existe sobre a origem da posse? A resposta pode ter mudado a modalidade aplicável, e com ela o prazo.
Com a matrícula ou a certidão de inexistência de matrícula, a inscrição no CAR e os documentos de origem da posse, o escritório consegue dizer se o caso é viável, qual modalidade se aplica e se cabe a via de cartório – sem compromisso quanto ao resultado da análise.
Fontes: STJ, REsp 2.211.711, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 5/2/2026, e REsp 2.215.421, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2026 – notícias oficiais do Superior Tribunal de Justiça · Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal), arts. 4º, 7º e 8º · Código Civil, arts. 1.238, 1.239 e 1.242 · Lei nº 6.015/1973, art. 216-A · Decreto nº 12.689/2025 e Provimento CNJ nº 195/2025.
Texto informativo, atualizado em 29 de abril de 2026. Não substitui a análise do caso concreto nem a consulta a profissional habilitado.