Podem penhorar a minha casa?

A proteção da casa própria é mais forte do que a maioria das pessoas imagina em um ponto – e muito mais frágil em outro. O imóvel residencial é impenhorável independentemente do valor, e o STJ acaba de recusar até a penhora parcial de imóvel de alto padrão. Já o salário deixou de ter escudo absoluto desde 2023, e há um repetitivo em julgamento agora que pode definir quanto da remuneração pode ser penhorado. Este texto separa o que está protegido do que não está.

Parte 1O imóvel: a regra e as sete exceções

A proteção alcança o terreno, a construção, as plantações, as benfeitorias e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados – inclusive equipamentos de uso profissional. Ficam de fora veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

As exceções estão no art. 3º e são taxativas. Hoje são seis, e não sete: o inciso I, que ressalvava créditos de trabalhadores da própria residência, foi revogado pela Lei Complementar nº 150/2015 – citá-lo como vigente é erro que ainda circula.

• Financiamento do próprio imóvel – crédito destinado à sua construção ou aquisição.
• Pensão alimentícia, resguardados os direitos do coproprietário.
• Impostos, taxas e contribuições devidos em função do próprio imóvel – IPTU, ITR, taxa de lixo.
• Hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.
• Imóvel adquirido com produto de crime ou execução de sentença penal condenatória.
• Fiança em contrato de locação.

O que as súmulas resolveram

• Súmula 364: “O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.” Não é preciso ter família para ter bem de família.
• Súmula 486: “É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.” Repare na condição final – ela precisa ser demonstrada, e a tendência recente é de exigência maior de prova. Documente para onde vai o aluguel.
• Súmula 449: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.” Situação curiosa e comum em imóveis de alto padrão: o apartamento é impenhorável, a vaga não.
• Súmula 205: a Lei nº 8.009/1990 aplica-se à penhora realizada antes de sua vigência.

Parte 2Imóvel de alto valor continua impenhorável

É a pergunta que aparece em todo processo com imóvel valioso: se a casa vale muito mais do que o necessário para morar, não caberia penhorar uma parte, reservando o suficiente para uma moradia digna?

Em dezembro de 2025, a Terceira Turma do STJ, no REsp 2.163.788, relatado pelo Ministro Moura Ribeiro, respondeu que não – por unanimidade. O imóvel de alto padrão é impenhorável quando é a única residência da família, independentemente do valor de mercado, e a solução intermediária adotada pelo tribunal de origem, de admitir penhora parcial reservando quantia para moradia alternativa, foi expressamente rejeitada.

O fundamento é de segurança jurídica: introduzir um critério de valor criaria padrões subjetivos e insegurança contrária ao espírito da lei. O art. 1º da Lei nº 8.009/1990 não distingue por valor, localização ou padrão – e não cabe ao intérprete fazê-lo.

Parte 3O salário: aqui a proteção enfraqueceu

Enquanto a proteção do imóvel se firmava, a do salário caminhava no sentido oposto. O art. 833, IV, do Código de Processo Civil declara impenhoráveis salários e verbas de natureza alimentar, e o § 2º ressalva a prestação alimentícia e as importâncias que excedam 50 salários mínimos mensais.

Muita gente leu esse piso como escudo absoluto: ganhando menos de 50 salários mínimos, nada seria penhorável. A Corte Especial do STJ desfez essa leitura em 19 de abril de 2023, no EREsp 1.874.222/DF, relatado pelo Ministro João Otávio de Noronha:

A penhora continua sendo excepcional e condicionada à preservação do mínimo existencial, aferida com razoabilidade e proporcionalidade. Mas o piso de 50 salários mínimos deixou de funcionar como barreira automática.

Parte 4Dinheiro em conta: a armadilha do prazo

O art. 833, X, do CPC protege a quantia depositada em caderneta de poupança até 40 salários mínimos, e a jurisprudência tem estendido essa proteção a valores em conta corrente e aplicações financeiras em geral. A proteção existe. O problema é outro.

Parte 5O imóvel rural obedece a outra lógica

Aqui há uma confusão frequente que muda completamente o resultado. Pela Lei nº 8.009/1990, quando se trata de imóvel rural, a impenhorabilidade do bem de família restringe-se à sede de moradia e aos bens móveis. A área produtiva não está coberta por essa regra.

A proteção da área produtiva vem de outro lugar: da impenhorabilidade da pequena propriedade rural trabalhada pela família, prevista na Constituição e no art. 833, VIII, do CPC. E aí há dois precedentes que definem o campo:

• STF, Tema 961 (ARE 1.038.507/PR, Rel. Min. Edson Fachin, dezembro de 2020): “É impenhorável a pequena propriedade rural familiar constituída de mais de um terreno, desde que contínuos e com área total inferior a quatro módulos fiscais do município de localização.” A proteção se mantém mesmo havendo hipoteca.
• STJ, Tema Repetitivo 1.234 (REsp 2.080.023/MG, Corte Especial, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 6/11/2024): “É ônus do executado provar que a pequena propriedade rural é explorada pela família para fins de reconhecimento de sua impenhorabilidade.”

O Tema 1.234 é frequentemente descrito ao contrário, como se tivesse ampliado a proteção. Ele trata de ônus da prova, e é desfavorável ao devedor rural: não basta que a propriedade seja pequena; é preciso provar a exploração familiar. Na prática, isso significa manter organizados matrícula, CAR, ITR, CCIR, notas de produtor e comprovantes de que a família vive da terra – documentação que se junta antes do problema, e não durante.

Parte 6E o bem de família convencional?

O Código Civil permite instituir bem de família por escritura pública ou testamento, nos arts. 1.711 e seguintes. É instrumento útil, mas costuma ser apresentado como se fosse mais forte do que a proteção legal – e não é. Duas limitações explicam por quê:

• O bem instituído não pode ultrapassar um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição.
• Ele é isento de execução apenas por dívidas posteriores à sua instituição, ressalvados tributos relativos ao prédio e despesas de condomínio. Instituir bem de família com dívidas já contraídas não protege contra elas.

O bem de família legal, da Lei nº 8.009/1990, é normalmente mais amplo e não depende de qualquer ato. O convencional serve a situações específicas – sobretudo para quem tem vários imóveis e quer eleger qual será protegido, já que, na ausência de eleição, a proteção legal recai sobre o de menor valor.